اگر مستاجر ملک را در موعد مقرر تخلیه نکرد چطور حکم تخلیه دریافت کنیم؟ مراحل دریافت حکم تخلیه ملک چیست؟ برای گرفتن حکم تخلیه به چه مدارکی نیاز داریم؟ داستان حکم تخلیه مستاجر در دوران کرونا چگونه است؟ گرفتن حکم تخلیه مستاجر چقدر طول می‌کشد؟ فرق دستور تخلیه و حکم تخلیه چیست؟
به نظر شما آیا به واسطه تاخیر در پرداخت کرایه خانه می‌توان حکم تخلیه مستاجر را گرفت؟ به طور کل در چه شرایطی می‌توان حکم تخلیه مستاجر را دریافت کرد؟ در این بخش از نوشته توضیح می‌دهیم شرایط گرفتن حکم تخلیه مستاجر چیست؟
در خصوص شرایط و مراحل دریافت حکم تخلیه ملک باید توجه داشته باشید که ۲ حالت داریم:
شاید بگویید مگر قرارداد اجاره‌ای داریم که مربوط به قبل از سال ۱۳۷۶ باشد؟ بله! هنوز املاک تجاری و مغازه‌هایی هستند که تاریخ عقد قرارداد آن‌ها مربوط به قبل از سال ۱۳۷۶ است. این دسته از قراردادها مشمول قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۵۶ هستند.
در قراردادهایی که بعد از سال ۱۳۷۶ منعقد شده‌اند، برای دریافت حکم تخلیه در یک مورد به قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۷۶ استناد کرده است. این حالت به حکم تخلیه فوری هم معروف است. در باقی موارد برای گرفتن حکم تخلیه مستاجر، به قانون مدنی استناد می‌کنیم. هر یک از این شرایط را در ادامه توضیح می‌دهیم.
برای اینکه قرارداد شما مشمول قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۷۶ باشد، باید این شرایط در قرارداد وجود داشته باشد:
اگر اجاره نامه شما شرایط بالا را نداشته باشد، نمی‌توانید حکم تخلیه فوری (یا همان دستور تخلیه) را دریافت کنید. اما بهتر است پیش از بررسی شرایط و مراحل دریافت حکم تخلیه ملک، تفاوت حکم تخلیه و دستور تخلیه (حکم تخلیه فوری) را بدانید. پس در ادامه تفاوت این دو مورد را توضیح می‌دهیم.
گرفتن دستور تخلیه به نفع مالک است
اطلاع از تفاوت ماهیت و مراحل دریافت حکم تخلیه ملک و دستور تخلیه، بسیار مهم است. قطعا برای مالک بهتر است برای گرفتن دستور تخلیه اقدام کند، نه حکم تخلیه. بنابراین به دقت به تفاوت‌های حکم تخلیه و دستور تخلیه در این بخش توجه کنید. این تفاوت‌ها عبارتند از:
یکی از مهم‌ترین تفاوت‌های دستور تخلیه و حکم تخلیه، اجرای فوری دستور تخلیه است. دستور تخلیه صرفا برای اجاره نامه‌های عادی بعد از سال ۱۳۷۶ است. به خاطر شرایط ویژه صدور دستور تخلیه، اجرایی کردن آن نیازمند بررسی کارشناسی نیست. بنابراین بدون طی کردن مراحل اداری خاصی می‌توان دستور تخلیه را گرفت.
برای اجرای دستور تخلیه نه مهلت اعتراض وجود دارد نه مهلتی برای تخلیه. اما برای حکم تخلیه ۲۰ روز مهلت اعتراض و ۱۰ روز فرصت تخلیه وجود دارد. اگر این برای شما سوال است که گرفتن حکم تخلیه برای مستاجر چقدر طول می‌کشد؟ باید بدانید مستاجر حداقل ۱ ماه (۲۰ روز برای اعتراض و ۱۰ روز برای تخلیه) فرصت دارد و این جدا از زمان لازم برای بررسی دادگاه است.
مرجع رسیدگی کننده به دستور تخلیه شورای حل اختلاف است اما مرجع صدور حکم تخلیه، دادگاه است. بدیهی است که پیگیری کارها در شورای حل اختلاف راحت‌تر از دادگاه است.
علاوه بر این، نحوه اجرای آن‌ها متفاوت است. در خصوص دستور تخلیه، نیاز به صدور اجراییه نیست. مامور ابلاغ ظرف ۲۴ ساعت موضوع را به مستاجر ابلاغ کرده و رسید می‌گیرد. در نهایت ظرف ۳ روز دستور تخلیه حتی با حضور مستاجر و وجود اثاثیه در منزل، اجرا می‌شود.
حالا که تفاوت حکم تخلیه و دستور تخلیه را به درستی متوجه شدیم، شرایط گرفتن حکم تخلیه فوری (دستور تخلیه) را توضیح می‌دهیم.
تنها حالتی که می‌توان با استناد به آن حکم تخلیه فوری دریافت کرد، برای قراردادهایی است که بعد از سال ۷۶ منعقد شده‌اند. آن هم فقط در حالتی که مستاجر پس از تمام شدن موعد قرارداد ملک را تخلیه نکند و اجاره نامه عادی باشد، نه رسمی.
ماده ۳ از قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۷۶ در این خصوص به شرح زیر است:
«پس از انقضای مدت اجاره، بنا به تقاضای موجر یا قائم‌مقام قانونی وی، تخلیه عین مستاجره، در اجاره با سند رسمی، توسط دوایر اجرای ثبت، ظرف یک هفته و در اجاره با سند عادی، ظرف یک هفته پس از تقدیم تقاضای تخلیه، به دستور مقام قضایی در مرجع قضایی، توسط ضابطین قوه‌قضاییه انجام خواهد گرفت.»
شاید بپرسید چرا قانونگذار فقط در این حالت حاضر به صدور حکم تخلیه فوری است؟ پاسخ واضح است! زیرا این تنها حالتی است که بدون نیاز به هیچ بررسی و کارشناسی برای دادگاه و قاضی قابل تشخیص است. در واقع سایر حالت‌هایی که می‌توان برای آن حکم تخلیه گرفت، نیازمند بررسی و کارشناسی است. همین مسئله مراحل دریافت حکم تخلیه ملک را زمان‌گیر کرده و در نتیجه صدور حکم تخلیه فوری امکان‌پذیر نیست.
البته داستان گرفتن حکم تخلیه ملک در دوران کرونا متفاوت است. حتما شنیده‌اید که در زمان کرونا نمی‌توان برای ملک حکم تخلیه دریافت کرد. در ادامه به این موضوع می‌پردازیم.
آیا می‌توان در کرونا حکم تخلیه مستاجر را گرفت؟
بنابر مصوبه جلسه ۷۲ ستاد ملی مقابله با کرونا، اجاره املاکی مسکونی که قرارداد آن‌ها تا پایان سال ۱۴۰۰ است، به صورت خودکار یکسال تمدید می‌شود.
این مصوبه، ماده ۳ قانون روابط موجر و مستاجر که در بالا توضیح دادیم را بی‌اثر می‌کند. البته شرایطی پیش‌بینی شده تا موجر بتواند مراحل دریافت حکم تخلیه ملک را در دوران کرونا طی کرده و حکم تخلیه مستاجر را دریافت کند. این شرایط عبارتند از:
گفتیم که مصوبه ستاد ملی مقابله با کرونا در خصوص اجاره املاک تا پایان سال ۱۴۰۰ است. پس تکلیف اجاره در سال ۱۴۰۱ چیست؟ با استناد به مصاحبه مسئولین، باید بگوییم این مصوبه همچنان لازم‌الاجرا است. اما آیا مصاحبه مسئولین در حکم قانون است؟ خیر!
از دید قانون، پشتوانه‌ای برای حفظ روال تصویب شده توسط ستاد ملی مقابله با کرونا در سال ۱۴۰۱ وجود ندارد. مگر این مصوبه به صورت قانونی تمدید شود که تا حالا (مهر ۱۴۰۱) تمدید نشده است. متاسفانه روال اجرایی در این خصوص دچار عدم شفافیت است. یعنی شاید تا تعیین تکلیف قانونی در این زمینه یا اتمام کرونا، با برخوردهای اجرایی متفاوتی روبرو باشیم.
تا اینجا درباره گرفتن دستور تخلیه صحبت کردیم. اما زمانی که نتوانید برای تخلیه ملک از دستور تخلیه استفاده کنید، اگر قرارداد شما برای بعد از سال ۱۳۷۶ باشد، باید برای گرفتن حکم تخلیه به قانون مدنی استناد کنید. در ادامه شرایط گرفتن حکم تخلیه با استناد به قانون مدنی را توضیح می‌دهیم.
چطور حکم تخلیه مستاجر را بگیریم؟
به استناد قانون مدنی، در ۲ زیر حالت می‌توان حکم تخلیه ملک را دریافت کرد:
در ادامه هر کدام از این اصطلاحات (که طبیعتا درک معنای آن‌ها ساده نیست) را با زبانی کاملا ساده توضیح می‌دهیم.
ابتدا معنای کلمات تعدی و تفریط را توضیح می‌دهیم. بر اساس ماده ۹۵۱ قانون مدنی، تعدی یعنی تجاوز نسبت به مال یا حق دیگری، بیش از حد عرف یا بیش از حدی که توسط صاحب مال اجازه داده شده است. مثلا تخریب بخشی از ملک یکی از مصادیق تعدی است. همینطور انجام هر نوع ساخت‌وسازی که به ملک صدمه وارد کرده یا از قیمت آن کم کند. مثل تیغه کشیدن بین مغازه.
طبق ماده ۹۵۲ قانون مدنی، تفریط به معنی ترک یا تاخیر در انجام عملی است که یا به موجب قرارداد یا به صورت عرفی، انجام آن وظیفه ما بوده است. به عنوان نمونه از مصادیق تفریط می‌تواند عدم پارو کردن برف پشت بام در زمستان را نام برد. در صورتی که تاخیر در انجام این کار موجب خسارت به ملک شود، مصداق تفریط بوده و مالک می‌تواند با استناد به آن از مراجع مربوطه با طی کردن مراحل، حکم تخلیه ملک را دریافت کند.
یکی از مسائل مهم در هر قراردادی از جمله قرارداد اجاره، توافقات طرفین است. اگر مستاجر از ملک مورد نظر خارج از توافقات انجام شده استفاده کند و منع آن ممکن نباشد، مالک بر اساس ماده ۴۹۲ قانون مدنی، حق فسخ قرارداد اجاره را دارد.
برای درک بهتر این مورد چند مورد از مصادیق آن را عنوان می‌کنیم. فرض کنید که در اجاره نامه نوشته شده باشد، ملک فقط به یک نفر آقای مجرد اجاره داده می‌شود. اگر مشخص شود یک خانواده در ملک سکونت دارند یا این فرد مجرد، به همراه یک نفر دیگر در حال زندگی است، می‌تواند با استناد به ماده ۴۹۲ قانون مدنی، حکم تخلیه دریافت کرد.
به عنوان مثالی دیگر، فرض کنید موجر یک ملک تجاری را برای کسب‌وکار مشخصی به مستاجر اجاره داده است. اگر مستاجر کسب‌وکار متفاوتی در آن راه‌اندازی کند، مصداق استعمال عین مستاجره خارج از توافق است. مگر اینکه شغل جدید، مشابه حرفه قبلی باشد.
برای درک بهتر مثال دیگری می‌زنیم که این موضوع را از ابعاد دیگری شفاف می‌کند. فرض کنید شخصی ملکی را برای تاسیس انجمن حمایت از حیوانات اجاره داده است. حال مستاجر از این ملک به عنوان محلی برای تجارت حیوانات استفاده کند. هر چند ظاهر هر دو کار مشابه است. اما ماهیت متفاوت آن باعث می‌شود موجر بتواند در این خصوص اقدام به دریافت حکم تخلیه کند.
با توجه به اینکه بیشتر قراردادهای اجاره برای بعد از سال ۷۶ است، تا اینجا شرایط گرفتن حکم تخلیه برای آن‌ها را توضیح دادیم. اما اگر قرارداد شما تجاری است و مربوط به قبل از ۱۳۷۶، حتما بخش بعدی را مطالعه کنید. در غیر اینصورت می‌توانید از بخش بعدی عبور کرده و برای اطلاع از مدارک لازم برای گرفتن حکم تخلیه و مراحل دریافت حکم تخلیه ملک، بخش‌های بعدی را مطالعه کنید.
اگر قرارداد اجاره مربوط به قبل از سال ۱۳۷۶ باشد و ملک مورد نظر هم تجاری باشد، موجر می‌تواند با استناد به یکی از دلایل زیر، در خواست تخلیه ملک خود را مطرح کرده و برای آن حکم دریافت کند:
تا این جای نوشته با کلیه شرایط گرفتن حکم تخلیه آشنا شدید. در ادامه به مدارک لازم و مراحل دریافت حکم تخلیه ملک می‌پردازیم.
چه مدارکی برای گرفتن حکم تخلیه مورد نیاز است؟
برای گرفتن حکم تخلیه به مدارک زیادی نیاز ندارید. اولین مدرکی که باید به همراه داشته باشید سند مالکیت است. چرا که باید به استناد آن مشخص شود شما صاحب ملک مورد نظر هستید. بنابراین مدرک بعدی، مدارک هویتی است. چرا که بدون وجود آن‌ها شما احراز هویت نمی‌شوید.
سومین مدرک که داشتن آن الزامی‌ست، اجاره نامه است. زیرا بر اساس اجاره نامه باید مشخص شود شما ملک را به چه فردی و با چه شرایطی اجاره داده‌اید. در نهایت باید بتوانید ثابت کنید یکی از شرایط گرفتن حکم تخلیه که پیش‌تر به آن‌ها اشاره کردیم، واقع شده است.
گاهی اوقات به همراه داشتن اجاره نامه برای اثبات ادعای شما کافی است (مثلا در موردی که تاریخ قرارداد به اتمام رسیده است). اما شاید گاهی اوقات برای اثبات ادعای خود نیازمند مدارک دیگری باشید. در برخی از موارد شاید نیازی به همراه داشتن هیچ مدرک خاصی نباشد و صرفا با مشاهده عین مستاجره، ادعای شما اثبات شود.
برای گرفتن حکم تخلیه با ۲ حالت کلی روبرو هستیم:
به طور مختصر، اجاره نامه‌ای که در دفاتر ثبت اسناد رسمی تنظیم شده باشد را به عنوان اجاره نامه رسمی و در غیر این صورت آن را اجاره نامه‌ای عادی می‌دانیم.
اگر اجاره نامه شما رسمی باشد، باید به واحد اجرای مفاد اسناد رسمی اداره ثبت محل ملک مورد نظر مراجعه کنید. در این حالت برای دریافت حکم تخلیه دیگر نیازی به مراجعه به دادگاه ندارید. هر چند در این شرایط مانعی هم برای مراجعه به دادگاه وجود ندارد. اما اقدام از طریق واحد مربوطه در دفاتر ثبت اسناد، زودتر از دادگاه به نتیجه می‌رسد.
اگر اجاره نامه شما عادی است، ۲ حالت پیش رو دارید:
در حالتی که امکان دریافت حکم تخلیه فوری یا همان دستور تخلیه وجود دارد، مرجع صادر کننده دستور تخلیه، شورای حل اختلاف است. در این صورت شورای حل اختلاف دستور تخلیه (همان حکم تخلیه فوری) را صادر می‌کند. این حکم بین مردم به دستور تخلیه شورای حل اختلاف هم معروف است. فراموش نکنید که این حکم قابل اعتراض نیست. زیرا اساس صدور آن اتمام مهلت قرارداد است، بنابراین امکان اعتراض به آن بی‌معنا است.
اما اگر امکان دریافت دستور تخلیه نباشد، یعنی دلیل شما برای تخلیه ملک، چیزی جز پایان مهلت قرارداد باشد، مرجع صادر کننده حکم تخلیه، دادگاه است. در دادگاه متناسب با دلایل و مدارک موجود یا حکم تخلیه صادر شده یا مورد باز هم به شورای حل اختلاف ارجاع داده می‌شود. در هر صورت در این حالت باید صبور باشید تا مراحل اداری و بررسی‌های لازم (که می‌تواند زمان‌گیر باشد) انجام شود.
سایه گستر املاک سپیدار همیشه در این شرایط بر نقش مشاورین املاک در معاملات ملکی تاکید می‌کند. پیشنهاد ما در این حالت این است که مشاور املاک در نقش میانجی ظاهر شده و با اشرافی که به مسائل حقوقی و شرایط طرفین دارد، تلاش کنند دعوا و اختلاف دو طرف معامله را به نحوی حل کند تا کار به دادگاه کشیده نشود. به این ترتیب هم مشکل طرفین حل شده و هم مشاور املاک بر اعتبار خویش می‌افزاید.
برای دریافت حکم تخلیه ملک چه گام‌هایی باید برداریم؟
گفتیم که اگر اجاره نامه شما رسمی باشد، برای طی کردن مراحل دریافت حکم تخلیه ملک باید به اداره ثبت اسناد رسمی که اجاره نامه خود را در آن تنظیم کرده‌اید مراجعه کنید. در غیر این صورت، برای اجاره نامه های عادی که مشمول حکم تخلیه فوری (دستور تخلیه) هستند باید مراحل زیر را طی کنید:
اگر اجاره نامه شما عادی است و مشمول حکم تخلیه فوری نیست، مراحلی که باید طی کنید کمی متفاوت بوده و به نتیجه رسیدن آن نیازمند زمان بیش‌تری است. مراحلی که برای گرفتن حکم تخلیه باید طی شود عبارتند از:
نکته بسیار مهم: اگر اجاره نامه عادی شما شرایطی که مشمول قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۷۶ بشود را نداشته باشد، نه تنها امکان صدور دستور تخلیه (فوری) نیست، بلکه برای دریافت حکم تخلیه باید مستقیما به دادگاه مراجعه کرده و این امر مستلزم اجرای تشریفات و فرایند زمان‌بر اداری است.
احتمالا این سوال برای شما مطرح می‌شود که آیا می‌توان حکم تخلیه یا دستور تخلیه را متوقف کرد؟
آیا به صورت قانونی می‌توان حکم تخلیه را متوقف کرد؟
بحث توقف حکم تخلیه و دستور تخلیه متفاوت است. در ادامه شرایط و نکات هر یک را بررسی می‌کنیم. ابتدا به توقف دستور تخلیه و سپس به بررسی شرایط توقف حکم تخلیه می‌پردازیم.
ممانعت از اجرای حکم تخلیه فوری (یا همان دستور تخلیه) امکان پذیر نیست. حتی اگر مستاجر ادعا کند که قرارداد اجاره جعلی است یا آن را تمدید کرده‌اند، باز هم مانع اجرای حکم نیست. البته اگر مستاجر در فرجه زمانی ۳ روزه (از ابلاغ تا اجرا)، شکایت خود را تقدیم دادگاه کند و اگر از دید دادگاه، دلایل ارائه شده قوی باشد، قاضی می‌تواند با اخذ تامین مناسب، دستور تخلیه را متوقف کند.
نکته مهم در خصوص توقف دستور تخلیه این است که نه قانون توقف دستور تخلیه را پیش‌بینی کرده و نه قاضی این اختیار را دارد که به مستاجر در این رابطه مهلت دهد. صرفا در شرایط اضطراری مثل سیل، زلزله و… مرجع صادر کننده دستور تخلیه می‌تواند یک بار به مستاجر مهلت دهد. این مهلت حداکثر می‌تواند به مدت ۱ ماه باشد.
وقتی حرف از حکم تخلیه مطرح است می‌دانیم که فوریتی در کار نیست. زیرا دادگاه باید دلایل و مدارک را بررسی کرده و صحبت‌های موجر و مستاجر را بشنود. این رویه باعث می‌شود قانونگذار، فرصتی هم برای اعتراض مستاجر پیش‌بینی کند.
پس از انجام بررسی‌های لازم، اگر حکم تخلیه صادر شد، مستاجر ۲۰ روز فرصت دارد به این حکم اعتراض کند. اگر مستاجر به یکی از موارد زیر استناد کند، می‌تواند حکم تخلیه را متوقف کند:
ادعای مستاجر مبنی بر جعلی بودن اجاره نامه می‌تواند حکم تخلیه را متوقف کند. چرا که این مورد نیازمند بررسی است. ادعای جعلی بودن می‌تواند مربوط به کل اجاره نامه، بخشی از آن یا فقط امضای آن باشد. اما اگر مستاجر ادعا کند که اجاره نامه تمدید شده با ۲ حالت روبرو هستیم:
در حالتی که اجاره نامه به صورت کتبی تمدید شده باشد، مستاجر می‌تواند با ارائه دلایل و مستندات درخواست کند عملیات اجرایی تخلیه متوقف شود. اما اگر ادعای تمدید شفاهی اجاره نامه مطرح باشد، نیازمند استناد به شهادت شهود است.
البته توجه داشته باشید شاید مستاجر صرفا برای خریدن زمان ادعاهایی را مطرح کند تا حکم تخلیه را متوقف کند. در این شرایط اگر شکایت مستاجر در نهایت رد شود، پس از صدور حکم نهایی موجر می‌تواند با ارائه یک دادخواست به دادگاه، دریافت خسارت وارده را مطالبه کند.
سعی کردیم در این مقاله کلیه نکات مربوط به مراحل دریافت حکم تخلیه ملک را توضیح دهیم. اگر همچنان سوالی برای شما باقی مانده، سوال خود را در بخش نظرات در انتهای همین مقاله مطرح کنید. در اسرع وقت به سوال شما پاسخ می‌دهیم.
بروز رسانی در ۱۴۰۲/۰۱/۱۸
تمامی حقوق مادی و معنوی این پایگاه متعلق به سایه گستر املاک سپیدار می باشد
لطفا برای ورود یا ثبت نام شماره تلفن همراه خود را وارد کنید.
ورود / ثبت نام
ارسال آگهی
صفحه نخست
تقاضای ملک
جستجو ملک